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重庆观音桥组团再推绸厂地块,传统核心区仍是兵家必争之地?

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重庆直辖初期或许只有渝中区才算是重庆的核心区,从解放碑的知名度便可知,但随着重庆向北,观音桥成为北拓路上第一个核心商圈,现足以匹敌解放碑的商圈地位。10年的开发,组团内地块所剩无几,此次龙溪绸厂地块的推出,既有传统核心区所拥有的区位优势,也有传统核心区发展的弊端,其是否仍是房企所爱?

观音桥组团的该宗土地供应原为龙溪绸厂,故此次出让不单只是一次土地出让的过程,更是重庆在城市更新道路上的又一次尝试,其涉及到没落产业的退出,公共事业单位对于原有破败街区的改造和搬迁,以及未来新兴住宅区的新起。如同上海菜市场地块一样,均为城市土地再利用(landreuse),是对土地或建筑物重新调整用途(例如将工业区、码头区转变为商业区或新兴住宅区等),往往并不牵涉到大规模的街区调整。

重庆绸厂地块的前生

重庆绸厂于2009年3月破产,自从龙溪重庆绸厂关停后,重庆绸厂的内部职工住房一直是当地区委和重庆市政府关注的焦点。重庆绸厂地块原是标准的二产用地,绸厂内原职工住房较为复杂,其中9栋及10栋职工住房为甚,因是上世纪60年代修建的,是砖木结构,历经50余年风雨的侵蚀,承重墙钢筋裸露,砖头风化,急需改造。

2014年,重庆市渝北区发改委同意重庆绸厂片区危旧房改造房屋拆除项目立项,将其列入渝北区2014年新一轮危旧房改造计划,涉及危旧房拆除面积64000平方米,约512户居民。后经渝富集团进行收储,进行土地的一级开发,于2017年推向市场。

图:原重庆绸厂

重庆绸厂地块的今生

8月19日,根据国有建设用地使用权出让公告,重庆市国土资源和房屋管理局准备供应,渝北区观音桥组团C分区8-1/04、13-1/04、8-6/02号宗地,土地用途为二类居住用地、服务设施用地,位于渝北区观音桥组团(龙溪绸厂地块),总容建面积大约12万方,起始楼板价8000/㎡。

图:地块区位图

龙溪绸厂地块位于渝北区冉家坝-新牌坊板块龙溪街道金绸街18号,原属于重庆是茧丝绸集团公司下属的重庆绸厂原厂区地块,据传早在2015年,就有房产开发企业开始打听该地块的消息。该地块处于重庆较为成熟的新牌坊-冉家坝板块,地理位置优越,紧邻轻轨6号线花卉园站。距离传统的观音桥商圈以及新崛起的嘉州路商圈仅3公里左右,轨道交通2站路程,行车路程均在10分钟左右,且周围皆为成熟社区,各项配套设施较为齐全。

重庆绸厂地块的挑战

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动,所涉及的地块往往处于城市的核心区域,因此备受开发企业的追捧;但另一方面,这类地块往往也会蕴含一定风险,对企业的项目产品塑造能力和运营能力要求较高。故重庆绸厂地块可谓是机遇与挑战并存。

挑战一:地块不规则与主干道有一定高差

该地块西侧紧邻松牌路主干道,东接龙溪镇金绸街和金龙路,地理位置优越。东南面有区域内的小型农贸市场,东北面有龙溪镇小学和中学。南端紧邻松树桥立交,交通十分便利。西面具有一定的商业价值潜力。但是,该地块为不规则形状北高南低,西高东低,虽整体坡度较缓,但西侧与城市主干道松牌路高差十多米。未来项目工程量将较为浩大,也将增大后期产品规划排布的难度,对拿地企业的成本部和产品部的考验较大。

挑战二:地块项目定位亦非易事

地块处在冉家坝-新牌坊板块的中南部。冉家坝-新牌坊板块紧邻观音桥,是重庆主城的核心板块之一。整个板块属于渝北区早期人口聚集地,开发阶段以10多年前竣工的加州花园为开发标志,后经历了龙湖花园、龙湖水晶郦城、中渝国宾城(恒大)等标志性小区的开发竣工,中高端社区居住氛围成熟,集群效应明显。此外板块集中了较多的市政单位和地区支柱企业,如重庆高级人民法院、重庆市科委、市政协等。随着板块商业发展的完善,新冉板块已是重庆中高端人群聚集区,中产阶级的大本营。

然而,地块所处龙溪镇在新冉板块中地位较低,与传统的冉家坝-新牌坊核心片区不同,当地的人口有较多的老龄化人口,为原国企家属职工或家属,收入不高,有购房需求,但价格抗性大,故地块四周整体消费水平低,档次不高。大区位的优势与小地区的劣势相结合,都将考验该地块项目未来的整体定位。

挑战三:板块内外不乏劲敌

冉家坝-新牌坊板块是重庆北区较早的开发板块,时至今日,供地多数来自“退二进三”的产业地块改造或棚户区改造用地,总量较为稀缺。板块内主要的在售项目包括:碧桂园嘉誉、恒大御都会嘉州、北辰阳光尚线。板块内最近有推盘的项目为碧桂园嘉誉(7月均价为13491元/㎡),恒大御都会嘉州和北城阳光尚线近期都未推盘。未来,石子山体育公园附近的绿城项目亦将推盘入市,现存的几大销售及潜在项目已覆盖刚需、改善全类型,类别齐全,且新兴板块如礼嘉、悦来等新兴区域亦逐步成为购房者的选择,板块内外均不乏竞争项目。

除来自新房项目竞争外,区域内部大量的中高档二手房项目将可能成为本项目的主要竞争对手。新冉板块内部的住宅小区林立,房龄十年左右的次新房较多,加之近年来许多品牌物业管理水平的提高,众多二手房住宅的竞争力强劲。例如:板块内龙湖中渝(恒大)等品牌小区的二手房在市场仍广受欢迎。此外,从一些土地收储机构的内部报告可获知,由于旧城改造,将来该地区也许会另有一些棚户区和厂区改造的地块将会被推向市场,从而对该地块项目造成竞争。

挑战四:教育配套无明显优势

绸厂地块的学区应为当地标配的龙溪小学和松树桥中学等,学校在整个市区学校排名中,应属于中游地位,并无较大优势。生源亦较多属于当地国企老职工的后代,外来城市新兴中产阶级的人群的适龄儿童在此入学的较少。因此,对于大部分拥有适龄儿童的购房者而言,该地块项目的教育吸引力不强,毕竟名校的效应在现阶段对我国住宅的提升效应是较为明显的。中等配置的教育资源对于非别墅型的高端物业往往并不是个利好因素。

后话

城市旧改类项目往往处于城市的核心区,拥有完善的配套和便利的交通措施而众所瞩目,但此类项目通常由于未来新老社区的碰撞而暗含风险。2个月前拍出的大石坝地块被绿城以11500元/m2竞得,一举成名,重庆绸厂地块与其仅一站之隔,但更高的容积率以及一系列的挑战不知是否能再次赢得房企的青睐。

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